AZƏRBAYCAN RESPUBLİKASI ADINDAN

Azərbaycan Respublikası

Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun

Q Ə R A R I

Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin və "Notariat haqqında”

Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair

12 may 2026-cı il                                                                                    Bakı şəhəri

Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu Fərhad Abdullayev (sədr), Humay Əfəndiyeva (məruzəçi-hakim), Rauf Quliyev, Otari Qvaladze, Fikrət Məmmədov, İsa Nəcəfov, Rəşid Rzayev, Fərhad Tutayuk və Xanlar Vəliyevdən ibarət tərkibdə,

məhkəmə katibi Fəraid Əliyevin iştirakı ilə,

Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 130-cu maddəsinin VI hissəsinə, “Konstitusiya Məhkəməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 27.2 və 33-cü maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Daxili Nizamnaməsinin 39-cu maddəsinə müvafiq olaraq, xüsusi konstitusiya icraatının yazılı prosedur qaydasında keçirilən məhkəmə iclasında Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin müraciəti əsasında Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin və "Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair konstitusiya işinə baxdı.

İş üzrə hakim H.Əfəndiyevanın məruzəsini, maraqlı subyektlər Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin müraciətini və Azərbaycan Respublikası Milli Məclisi Aparatının mülahizəsini, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsi, Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, Naxçıvan Muxtar Respublikasının Ali Məhkəməsi, Azərbaycan Respublikasının Vəkillər Kollegiyası, Hüquqi Ekspertiza və Qanunvericilik Təşəbbüsləri Mərkəzi tərəfindən təqdim edilmiş mütəxəssis mülahizələrini, ekspertlər Bakı Dövlət Universitetinin Hüquq fakültəsinin Mülki hüquq kafedrasının dosenti, hüquq üzrə fəlsəfə doktoru S.Süleymanlının və həmin kafedranın dosenti, hüquq üzrə fəlsəfə doktoru Ş.Yusifovun rəylərini və iş materiallarını araşdırıb müzakirə edərək, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu

M Ü Ə Y Y Ə N  E T D İ:

Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinə (bundan sonra – Konstitusiya Məhkəməsi) müraciət edərək “ilkin müqavilə üzrə pul ödənişinin mümkün olub-olmadığına” münasibətdə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – Mülki Məcəllə) 402-ci maddəsi ilə “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (bundan sonra – “Notariat haqqında” Qanun) 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsini xahiş etmişdir.

Müraciətdə qeyd edilir ki, Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsinə görə ilkin müqavilə tərəflərin gələcəkdə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə əsas müqavilə bağlamaq öhdəliyini müəyyən edir. Bu normanın məzmununa və mülki hüququn ümumi prinsiplərinə əsasən ilkin müqavilə mərhələsində hələ əsas müqavilə bağlanmadığı üçün pul ödənişi öhdəliyi yarana bilməz.

Lakin “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinə uyğun olaraq ilkin müqavilə üzrə ödənilən məbləğlərin notariusun depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilməsi təsbit edilmişdir ki, bu norma faktiki olaraq notariuslar tərəfindən pul ödənişi nəzərdə tutan ilkin müqavilələrin təsdiq edilməsinə şərait yaradır.

Bu baxımdan müraciətedən hesab edir ki, Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsi ilə “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi arasında ziddiyyət mövcuddur.

Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin qənaətinə görə mövcud vəziyyət mülki dövriyyədə mübahisələrin yaranmasına səbəb olur. Belə ki,  barəsində sərəncam verilməsi mümkün olmayan daşınmaz əşyalara dair "ilkin alğı-satqı müqaviləsi" adı altında əqdlər bağlanır və belə əqdlərin  notarial qaydada təsdiqlənməsi və ödənişin rəsmi depozit hesabı ilə aparılması əsası ilə vətəndaşlar mülkiyyət hüququ əldə etdiklərini güman edir.

Göstərilənlər baxımından qanunvericiliyin eyni qaydada tətbiqinə nail olmaq, həmçinin hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələblərinə əməl olunması və şəxslərin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında (bundan sonra – Konstitusiya) nəzərdə tutulmuş hüquqlarının müdafiəsinin təmin edilməsi məqsədi ilə Konstitusiya Məhkəməsinə müraciət edilməsi zəruri hesab edilmişdir.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu müraciətlə əlaqədar aşağıdakıları qeyd  edir.

Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin I hissəsinə və 29-cu maddəsinin I, II və III hissələrinə əsasən, Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.

Eləcə də bazar iqtisadiyyatı şəraitində azad sahibkarlığa təminat verilərək hər kəsin qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada öz imkanlarından, qabiliyyətindən və əmlakından sərbəst istifadə edərək təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə azad sahibkarlıq fəaliyyəti və ya qanunla qadağan edilməmiş digər iqtisadi fəaliyyət növü ilə məşğul olmaq hüququ tanınır (Konstitusiyanın 15-ci maddəsinin II hissəsi və 59-cu maddəsi).

Konstitusiya ilə mülkiyyət toxunulmazlığına, azad sahibkarlıq fəaliyyətinə verilmiş təminat, ilk növbədə, mülki dövriyyədə müqavilə azadlığının tanınması ilə realizə edilmiş olur. Belə ki, şəxsin mülkiyyətində olan əmlakı ilə bağlı mənafeləri əşyaya bilavasitə sahiblik etməsi, ondan sərbəst istifadə etməsi, o cümlədən barəsində azad surətdə müqavilələr bağlaması ilə təmin edilir.

Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bununla bağlı ifadə etdiyi hüquqi mövqeyinə görə, hüquqi dövlətdə mülki dövriyyə sahəsində hüquq münasibətlərinin tənzimlənməsi hər kəsin qanun və məhkəmə qarşısında bərabərliyi, mülkiyyətin toxunulmazlığı və müqavilə azadlığı, bu münasibətlərin subyektlərinin hüquqi statusu müəyyənləşdirilərkən ictimai və xüsusi maraqların tarazlığı, onların hüquqlarının həyata keçirilməsi və mümkün məhdudlaşdırma şərtlərinin müəyyənləşdirilməsi zamanı mütənasiblik və tarazlıq meyarlarının gözlənilməsi prinsiplərinə əsaslanmalıdır (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 460.1-ci maddəsinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2015-ci il 14 iyul tarixli Qərar).

Qeyd olunan bu konstitusion göstərişlərə müvafiq olaraq mülki qanunvericilikdə iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsiplərinə və tənzimləmələrinə yer verilmişdir. Belə ki, mülki qanunvericiliyə görə şəxslərin mülki hüquq və vəzifələrinin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı əsaslarından biri də iki və ya bir neçə şəxs arasında sərbəst iradə ifadəsi əsasında bağlanmış müqavilələrdir.

Belə müqavilələrdən biri kimi ilkin müqavilə çıxış edir. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər (Mülki Məcəllənin 402.1-ci maddəsi).

Qeyd edilməlidir ki, ilkin müqavilə institutu Roma hüququndan qaynaqlanır. “Pactum de pacto contrahendo”  (müqavilənin bağlanması haqqında müqavilə)  adlanan belə əqdlər sonradan əşyanın ötürülməsi, işlərin görülməsi, xidmətlərin göstərilməsi və s. barədə müqavilə bağlanılacağını nəzərdə tuturdu.

İlkin müqavilə gələcəkdə bağlanılacaq müqavilənin şərtlərini və müddətlərini müəyyən etməklə, əmlak hüquqları yaratmır, mövcud və ya gələcək “əşyanı” yüklü etmir.  Bir qayda olaraq ilkin müqavilə o zaman bağlanılır ki,  tərəflər hər hansı hüquqi və ya faktiki səbəbdən həmin an əsas müqaviləni bağlamaq imkanına malik olmur və müvafiq öhdəlik yaratmaqla sonradan müqavilənin bağlanmasını təmin etmək istəyirlər.

İlkin müqavilə gələcəkdə müqavilə bağlamaq öhdəliyini və tərəflərə kontragentindən ilkin müqavilə üzrə yaranan öhdəliyi yerinə yetirməyi tələb etmək hüququnu yaradır. Tərəflərdən biri müqavilənin bağlanmasından imtina edərsə, digər tərəf müqavilənin bağlanılması (icrası mümkün müqavilələr üzrə) və ya   müqavilə bağlamaq öhdəliyinin pozulması səbəbi ilə dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia qaldırmaqda haqlıdır.

Burada xüsusilə qeyd edilməlidir ki, Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq  müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir.

Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsi ilə nəzərdə tutulan ilkin müqavilənin bağlanması isə həmin Məcəllənin 390.3-cü maddəsi ilə istisna hal kimi qeyd edilmiş könüllü götürülmüş öhdəlik halını yaradır. Məhz bu səbəbdən mülki hüquq nəzəriyyəsində ilkin müqavilələr müqavilə azadlığının subyektiv məhdudlaşdırılması adlandırılır.

O da nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 402.3-cü maddəsinə əsasən ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. Qanunvericiliyin ilkin müqavilədə əsas müqavilənin mühüm şərtlərinə dair aydınlığın təmin edilməsi ilə bağlı tələbi tərəflərin mümkün sui-istifadəsinin qarşısının alınmasına, yarana biləcək mübahisələrin həll edilməsinə,  o cümlədən müqavilənin bağlanmasına məcburetmə haqqında iddialar daxil olduğu təqdirdə məhkəmələrin əsas müqavilənin şərtlərini müəyyən etməsinə xidmət edir.

Müraciətdə qaldırılan ilkin müqavilənin əvəzli müqavilə kimi bağlanmasının və  ilkin müqavilədə əsas müqavilə üzrə ödəniş şərtinin nəzərdə tutulmasının mümkünlüyü məsələsinə münasibətdə qeyd edilməlidir ki, ilkin müqavilənin mülki hüquqi mahiyyəti və təyinatı yalnız gələcəkdə əsas müqavilənin bağlanmasına dair öhdəliyin götürülməsindən ibarət olub, hər hansı digər öhdəliyi özündə ehtiva etmir. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmeti və digər mühüm şərtləri göstərilməli olsa da, bu həmin şərtlərin ilkin müqavilə əsasında icra edilməli olması anlamına gəlmir. Yəni, ilkin müqavilədə əsas müqavilə üzrə alğı-satqı qiymətinin əvvəlcədən razılaşdırılması tərəflərin həmin məbləği ödəmək öhdəliyini deyil, gələcək müqavilənin qiymətini həmin məbləğdə müəyyən etmək öhdəliyini əmələ gətirir.  Beləliklə, ilkin müqavilə gələcəkdə əsas müqaviləni bağlamaq öhdəliyi əmələ gətirərək birbaşa əsas müqavilə üzrə hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olmur. Odur ki, ilkin müqavilənin bağlanması ilə əsas müqavilə üzrə öhdəlik yaranmadığına görə ilkin müqavilə üzrə hər hansı ödənilən məbləğ əsas müqavilə üzrə öhdəliyin icrası mahiyyətində olmur.

Bununla belə o da qeyd edilməlidir ki, ilkin müqavilə öhdəlik hüquqi xarakter daşıdığından Mülki Məcəllə ilə nəzərdə tutulmuş öhdəlik hüququna dair müddəalar bu müqaviləyə münasibətdə də tətbiq edilir. Bu baxımdan, ilkin müqavilənin tərəfləri  yaratmış olduqları öhdəliyin (gələcəkdə müqavilə bağlamaq) icra olunmasının təmin edilməsi üsulunu müəyyən edə  bilərlər.         

Mülki dövriyyədə bir qayda olaraq ilkin müqavilənin icra edilməsinin təmin üsulu kimi dəbbə pulu qəbul edilir. Mülki Məcəllənin 462.1-ci maddəsinə görə dəbbə pulu (cərimə, penya) qanun və ya müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Göründüyü kimi, qanun dəbbə pulunun verilməsini öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi faktı ilə əlaqələndirir və bu növ təmin üsulu üzrə ödəniş öhdəlik üzrə ödəniş funksiyası daşımır.

O da nəzərə alınmalıdır ki, öhdəliyin icrasının təmini üsulu növ etibarı ilə “qapalı say” (numerus clausus) prinsipinə deyil, sərbəstlik prinsipinə tabedir. Bu prinsip Mülki Məcəllənin 460.1-ci maddəsində məhz “bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər üsullarla təmin edilə bilər” şəklində ifadə edilmişdir. Bu baxımdan tərəflər ilkin müqavilənin mahiyyəti ilə uzlaşan istənilən üsul  barədə razılaşma ilə ilkin müqavilə üzrə yaranan öhdəliyi təminat altına almaqda sərbəstdirlər.  Lakin bu zaman, ilkin müqavilədə əsas müqavilənin bağlanması öhdəliyinin icrasının təmini üsulu mahiyyətində müvafiq razılaşma şərti olmalı və ya seçilmiş təminat üsulu barəsində ayrıca müqavilə  bağlanılmalıdır.

“Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsinə gəlincə isə qeyd edilməlidir ki, bu Qanun şəxslərin hüquq və öhdəliklərinin əmələ gəlmə əsaslarını deyil, maddi hüquqa görə əmələ gəlmiş olan subyektiv hüquqların həyata keçirilmə qaydalarını ehtiva edir. Odur ki, “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi ilkin müqavilə üzrə barəsində razılıq əldə edilmiş əsas öhdəliyin məhz icrası ilə bağlı ödənişin həyata keçirilməsinə dair qaydanı nəzərdə tutmur. Həmin norma ilkin müqavilə üzrə, məsələn, öhdəliyin icrasının təmini məqsədilə edilən ödənişlə bağlı rəsmiləşdirmə qaydasını müəyyən edir.     Eyni zamanda, ilkin müqavilə ilə gələcəkdə bağlanılacaq əsas müqavilənin bağlanılmasının təşkil edilməsi üçün zəruri olan xərclərin müəyyən edilməsi və buna yönəlmiş ödənişlərin həyata keçirilməsi istisna edilməməlidir.

Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsi ilə “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi arasında ziddiyyət mövcud deyil.

Müraciətdə qeyd edilən təcrübədə "ilkin alğı-satqı müqaviləsi" adı altında əqdlərin bağlanılması ilə faktiki tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə  dair alğı-satqının həyata keçirilməsi və şəxslərin bu müqavilə əsasında mülkiyyət hüququ əldə etdiyini ehtimal etməsi ilə əlaqədar Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu aşağıdakıları qeyd etməyi vacib hesab edir.

İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır (Mülki Məcəllənin 324.5, 404.1 və 404.2-ci maddələri) (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin I hissəsinin və 29-cu maddəsinin I və II hissələrinin tələbləri baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329, 340.2 və 661-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2025-ci il 20 iyun tarixli Qərarı).

Görüntüdə bağlanan əqdin yalan əqd hesab edildiyi halda məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə pərdələnən əqddən irəli gələn qaydaları tətbiq etməsinin mümkünlüyü ilə bağlı göstərilməlidir ki, Mülki Məcəllənin 340.2-ci maddəsinə uyğun olaraq, yalan əqdə onun mahiyyəti nəzərə alınmaqla, tərəflərin həmin əqdi bağlayarkən əslində nəzərdə tutduqları əqdə aid olan qaydalar tətbiq edilir.

Göründüyü kimi, qanunverici görüntü üçün bağlanan müqavilə üzrə tərəflərin həqiqi iradə ifadəsi olan digər bir müqavilənin pərdələndiyi halda (yalan əqd halında), pərdələnən əqdə aid qaydaların tətbiqini mümkün hesab etmişdir. Həqiqi niyyət, əsl iradə ifadəsi isə müqavilənin bağlanmasına əsas olmuş şərait və motivin, müqaviləyə qədərki danışıqların, tərəflər arasındakı gerçək münasibətlərin araşdırılması əsasında təsbit edilə bilər.

Nəzərə alınmalıdır ki, əsas məqsədlərindən biri mülki dövriyyənin inkişafını təmin etmək olan mülki qanunvericilik mülki dövriyyənin obyekti kimi qeydiyyatsız daşınmaz əşyalar ilə bağlı əmlak mənafelərinin (sahiblik, istifadə haqlarının), tələb haqlarının  alğı-satqı, vərəsəlik və s. əqdlər əsasında başqalarına keçməsinin mümkünlüyünü istisna etmir. Mülki Məcəllənin hüquqlara və tələblərə mülkiyyət hüququnun əldə edilməsini müəyyən edən 193-cü maddəsinə müvafiq olaraq güzəşt edilməsi mümkün olan tələbi və ya hüququ onun sahibi başqa şəxsin mülkiyyətinə verə bilər. Tələblər və hüquqlar yeni şəxsə köhnə sahibində olduğu vəziyyətdə keçir.

Tikintisi başa çatmamış binalarda tikintini həyata keçirən şəxslə ilk alıcı arasında  mənzilə dair  bağlanan müqavilə üzrə podrat münasibətləri yaranır və  şəxsin bundan irəli gələn tələb hüququ mövcud olur. Podrat münasibətində əldə edilmiş hüquq və öhdəliklərin üçüncü şəxsə ötürülməsi mümkündür və bu halda podrat müqaviləsinin tərəfi dəyişməlidir.

Təcrübədə “ilkin müqavilə” adı ilə rəsmiləşdirilən də məhz daşınmaz əşyaya dair alacaq haqlarının (tələb hüquqlarının) ötürülməsi ilə bağlı olur. Beləliklə, bu cür müqavilə üzrə alıcı qismində çıxış edən tərəf müqavilə məbləğini ödəməklə satıcı ilə sonuncunun  malik olduğu tələb hüququnun (subyektiv hüququn) əldə edilməsi niyyətilə razılığa gəlirlərsə, onlar arasında “ilkin müqavilə” münasibəti deyil, tələb hüquqlarının güzəşti münasibəti yaranmış olur.

Qeyd edilənləri nəzərə alaraq Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, mülki dövriyyənin davamlılığı və fasiləsizliyi, hüquqi müəyyənlik və hüquqi etimad prinsiplərinin təmin edilməsi  baxımından bu qəbildən olan mübahisələrə baxılarkən ilkin müqavilənin bağlanmasında iştirak edən subyektlərin həqiqi iradə ifadələri hazırkı Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq araşdırılıb müvafiq nəticəyə gəlinməlidir.

Göstərilənlərlə yanaşı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Notariat haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinin birinci hissəsinin 1-ci bəndindən irəli gələrək vurğulayır ki, notariuslar tərəfindən ilkin müqavilənin təsdiqlənməsi ilə bağlı notarial hərəkətlər həyata keçirilərkən şəxslərə müvafiq hərəkətlərlə bağlı onların hüquq və vəzifələri, yaranacaq hüquqi nəticələr (xüsusilə ilkin müqavilə əsasında mülkiyyət hüququnun əldə edilməməsi, reyestrdə qeydiyyatın həyata keçirilməməsi) ətraflı izah edilməlidir.

Eyni zamanda Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd etməyi vacib bilir ki, işin xüsusi konstitusiya icraatı qaydasında baxılması zamanı təqdim edilmiş mütəxəssis mülahizələrindən və ekspert rəylərindən müəyyən olunur ki, müraciətə səbəb olan mübahisə qüvvədə olan qanunvericiliklə formalaşmış təcrübə arasındakı ziddiyyətlərdən qaynaqlanır.

Mülki Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir.

Azərbaycan Respublikasının 2017-ci il 15 dekabr tarixli 918-VQD nömrəli Qanunu ilə Mülki Məcəlləyə dəyişikliklər edilərək, tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə sərəncam verilməsinin xüsusiyyətləri, torpaq sahəsi barədə təminat qeydi, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində tərkib hissələrin bağlı olduğu payların özgəninkiləşdirilməsi zamanı yaranan podrat münasibətlərində alış qiymətinin (muzd) ödənilməsi ilə bağlı tənzimləmə müəyyən edilmişdir.

Mülki Məcəllənin  144-1-ci maddəsi ilə çoxmənzilli binanın tikintisinin başlama mərhələsindən başa çatdırılmasınadək, o cümlədən tikintisi başa çatmayan binaların torpaq sahələrinə və onun tərkib hissələrinə dair hüquqların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması, həmin tərkib hissələrə (mənzil və qeyri-yaşayış sahələrinə) dair sərəncam verilməsi üzrə əqdlərin bağlanması və təminat qeydinin aparılması, habelə təminat qeydi aparılmış payların özgəninkiləşdirilməsini ehtiva edən tənzimləmə nəzərdə tutulmuşdur.

Mülki Məcəllənin 144-1.3-cü maddəsi tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə sərəncam vermək hüququnun yaranmasını müvafiq binanın bölünmə planı əsasında torpaq sahəsində pay əşya hüququnun yaradılması və yaradılmış paylara müvafiq tərkib hissələrinin müəyyən edilməsinə və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmasına bağlayır. Torpaq sahəsində paylara və tikintisi başa çatmayan binanın müvafiq tərkib hissələrinə yaranan hüquqlara yalnız notarial qaydada təsdiqlənən müqavilə ilə və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində təminat qeydi aparmaqla sərəncam verilə bilər (Mülki Məcəllənin 144-1.4-cü maddəsi). Eyni zamanda Mülki Məcəllə sərəncam verən şəxsin öhdəlik hüquq müstəvisində bağladığı müqaviləni Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsində Mülki Məcəllənin 39-cu fəslinə istinad edərək podrat münasibəti kimi müəyyən edir.

Göstərilən tənzimləmənin bir məqsədi hələ tikilməkdə olan binanın tərkib hissələrinə paylı əşya hüququ yaratmaqla onu torpaq sahəsinə bağlamaq və bu müstəvidə hüquqi müəyyənlik yaratmaqdır. Digər məqsəd isə hələ mövcud olmayan əşyaya (tikilməmiş binanın tərkib hissəsinə) münasibətdə mütləq hüquqa yaxın bir hüquqi rejim (təminat qeydi vasitəsi ilə) yaratmaqdır.

Yuxarıda qeyd olunan mülki hüquq normaları ilə müəyyən edilən qayda inzibati hüquq müstəvisində də əksini tapmışdır. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 6.1.3-cü maddəsində tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində tərkib hissələrin bağlı olduğu paylarla əlaqədar təminat qeydinin aparılması təsbit edilmişdir.

Göstərilən hüquq normalarının tələblərindən göründüyü kimi, Mülki Məcəllənin 144-1-ci maddəsi ilə müəyyən edilmiş tənzimetmənin tətbiqi üçün müvafiq torpaq sahəsi məhz əşya (mülkiyyət) hüququ əsasında şəxsə məxsus olmalı, torpaq sahəsi tikiləcək binanın tərkib hissələrinə mütənasib paylara bölünməli və hər bir paya və bu paya bağlı olan tərkib hissələrinin hər birinə mülkiyyət  hüququ qeydə alınmalıdır. Bu paylara sərəncam verilməsi halında müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməli və əldə edən şəxsin xeyrinə təminat qeydi aparılmalıdır.

Lakin belə hüquqi tənzimetmə təcrübədə nadir hallarda tətbiq olunur ki, bu da təminat qeydinin aparılması üçün torpaq sahəsi üzərində tikinti obyekti satıcısının əşya hüququnun mövcudluğunun zəruri olması, torpaq sahələrinin tikinti obyektlərinin inşası üçün isə bir sıra hallarda icarə müqaviləsi əsasında ayrılması ilə əlaqədardır.

Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarlarında formalaşdırılmış hüquqi mövqeyə görə əşya hüququ obyektiv hüquq olaraq şəxsə məxsus əşyaya bilavasitə təsir etmək yolu ilə öz maraqlarını təmin etmək imkanının realizəsi ilə əlaqədar yaranan münasibətləri tənzim edən hüquq normalarının məcmusundan ibarətdir. Subyektiv hüquq olaraq isə əşya hüququ şəxsə məxsus əşya üzərində onun birbaşa hakimiyyətini müəyyən edən hüquq olmaqla təmin etdiyi səlahiyyətlərin həcmi baxımından tam əşya haqqı və məhdud əşya haqları kimi təsnif edilir (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 312.4-cü və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 30.1 və 31.1-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2022-ci il 1 iyul tarixli Qərar).

Eləcə də “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-ci hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2023-cü il 16 iyun tarixli Qərarda qeyd edilmişdir ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin üçüncü cümləsinə, 135.10-cu maddəsinə, 190-cı maddəsinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ eyni zamanda, həmin sahənin tərkib hissəsinə çevrilən, yəni ondan dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ayrıla bilməyən daşınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnu da əhatə edir və bu səbəbdən onlar birlikdə vahid daşınmaz əşya, vahid mülkiyyət obyekti kimi çıxış edirlər. Həmçinin həmin Məcəllənin 227.1 və 231.1.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi müvafiq binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur.

Daşınmaz əmlaka aid olan məlumatların vahid dövlət reyestrində qeydiyyatı həm dövlət, həm də mülkiyyətçilərin mənafelərinin qorunması baxımından vacibdir. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı nəticəsində şəxsin qanuni əsaslarla əldə etdiyi müvafiq daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun tanınması bu hüququn pozulmasının və mübahisə edilməsinin qarşısını alır. Daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatı əmlaka dair mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənədlərin həqiqiliyinə və əsaslılığına təminat kimi qiymətləndirilir. Dövlət orqanlarının bu istiqamətdəki fəaliyyətinin əsas məqsədlərindən biri isə hər kəsin hüquq və qanuni mənafelərinin qorunmasıdır. Bu baxımdan qeyd olunan sahədə dövlət orqanlarına həvalə edilmiş səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi nəticəsində hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxsin hüquqlarının, o cümlədən mülkiyyət hüquqlarının tam həcmdə reallaşdırılmasının əsassız olaraq məhdudlaşdırılmasının yolverilməzliyi də xüsusi əhəmiyyət kəsb edir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2010-cu il 25 oktyabr tarixli Qərarı).

Göstərilənləri nəzərə alaraq Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd edir ki, tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində tərkib hissələrin bağlı olduğu paylarla əlaqədar  təminat qeydinin aparılması şəxsin gələcəkdə mülkiyyət hüququnun tanınması üçün  mühüm hüquqi vasitə kimi qəbul edilməlidir.

Burada nəzərə alınmalıdır ki, müvafiq qanunvericilikdə təminat qeydi mexanizminin müəyyən edilməsi mülki dövriyyə iştirakçılarının tikintisi başa çatmayan binanın tərkib hissələrinə sərəncam verilməsinin xüsusiyyətləri ilə əlaqədar obyektiv və qanunla qorunan legitim gözləntisini yaradır. Təcrübədə bu mexanizmin tətbiqi imkanının məhdud olması hüquqi müəyyənlik prinsipi ilə uzlaşmamaqla yanaşı, yuxarıda qeyd edilən alternativ hüquqi vasitələrdən istifadə etməklə hüquq münasibətlərini həyata keçirən mülki dövriyyə iştirakçılarının hüquqlarının təmin olunmasının səmərəliliyinə xələl gətirə bilər.

Bu baxımdan, artıq icrasına başlanmış layihələrdə və tikintisi başa çatmış, lakin istismara qəbul edilməmiş binaların altındakı torpaq sahələrinin və ona bağlı tərkib hissələrinin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada qeydə alınması mexanizminin  mümkün olan qısa müddət ərzində təmin edilməsi məqsədəmüvafiqdir.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu şəxslərin mülkiyyət hüququnun təminatı və qanunvericilik normalarının tələblərinə riayət olunması zərurətindən irəli gələrək yeni torpaq sahələrinin tikinti məqsədi ilə ayrılması və bu sahələrdə tikintisi başa çatmamış binaların tərkib hissələrinə dair sərəncam verilməsi təcrübəsinin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada həyata keçirilməsinin vacibliyini vurğulayır.

Burada o da qeyd edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin “Torpaqların icarəyə və ya istifadəyə verilməsi” adlanan 37-ci maddəsinə əsasən dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan və tikinti məqsədləri üçün ayrılmış torpaqlara Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin tikintiyə vərəsəlik hüququ ilə bağlı müddəaları tətbiq olunur.

Mülki Məcəllənin 250.1-ci maddəsinə əsasən, torpaq sahəsi elə yüklü ola bilər ki, onun üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq hüququ - özgəninkiləşdirilən və vərəsəlik üzrə keçən hüquq xeyrinə yükləmə aparılan şəxsə mənsub olar. Tikintiyə vərəsəlik hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır.

Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd etməyi vacib hesab edir ki,  daşınmaz əmlak bazarının, sahibkarlığın inkişafının, habelə bu sahədə tənzimetmənin müəyyənliyinin, mülki dövriyyə subyektlərinin hüquq və mənafelərinin qorunmasının təmin olunması məqsədilə dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların tikinti obyektlərinin inşası üçün ayrılmasının qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada əşya  hüququ  əsasında  həyata keçirilməsi məqsədəmüvafiqdir.

  Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu aşağıdakı nəticələrə gəlir:

- Konstitusiyanın 13-cü maddəsinin I hissəsinin, 29-cu maddəsinin I və II hissələrinin, Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsinin məzmununa və hüquqi təyinatına, habelə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bu Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə əsasən Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsi ilə “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi arasında ziddiyyət mövcud deyildir.

İlkin müqavilə üzrə “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icrasının təmini xarakterli və ya əsas müqavilənin bağlanılmasının təşkil edilməsi üçün zəruri olan xərclərə dair ödəniş həyata keçirilə bilər;

- ilkin müqavilə ilə bağlı mübahisələrə baxılarkən həmin müqavilənin bağlanılmasında iştirak edən subyektlərin həqiqi iradə və niyyətləri hazırkı Qərarın təsviri-əsaslandırıcı hissəsində əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq araşdırılıb müvafiq nəticəyə gəlinməlidir.

Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 130-cu maddəsinin VI və IX hissələrini, “Konstitusiya Məhkəməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 60, 62, 63, 65-67 və 69-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu

Q Ə R A R A   A L D I:

1.              Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin I hissəsinin, 29-cu maddəsinin I və II hissələrinin, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinin məzmununa və hüquqi təyinatına, habelə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bu Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə əsasən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsi ilə “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi arasında ziddiyyət mövcud deyildir.

İlkin müqavilə üzrə “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 74-cü maddəsinin dördüncü hissəsi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icrasının təmini xarakterli və ya əsas müqavilənin bağlanılmasının təşkil edilməsi üçün zəruri olan xərclərə dair ödəniş həyata keçirilə bilər.

2.              İlkin müqavilə ilə bağlı mübahisələrə baxılarkən həmin müqavilənin bağlanılmasında iştirak edən subyektlərin həqiqi iradə və niyyətləri Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun bu Qərarının təsviri-əsaslandırıcı hissəsində əks olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun olaraq araşdırılıb müvafiq nəticəyə gəlinməlidir.

3.              Qərar dərc edildiyi gündən qüvvəyə minir.

4.              Qərar Azərbaycan Respublikasının rəsmi dövlət qəzetlərində və “Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Məlumatı”nda dərc edilsin, habelə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin rəsmi internet saytında yerləşdirilsin.

5.              Qərar qətidir, heç bir orqan və ya şəxs tərəfindən ləğv edilə, dəyişdirilə və ya rəsmi təfsir edilə bilməz.

Sədr                                                                                             Fərhad Abdullayev